Immobilien-Investmentmarkt mit sinkendem Transaktionsvolumen

Die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt bleibt zwar auch 2017 so hoch wie zuletzt; dennoch könnte das Transaktionsvolumen in diesem Jahr erneut, wenn auch moderat, sinken, so eine Schätzung von EY Real Estate zum möglichen Gesamtumfang für Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilienportfolios. Schon 2016 hatte es im Vergleich zum Vorjahr einen spürbaren Rückgang gegeben (auf 66 Mrd. € von zuvor 79 Mrd. €).

Der Grund dieser Entwicklung liegt laut Christian Schulz-Wulkow, Partner und Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Österreich und die Schweiz, zu einem wesentlichen Teil auf der Angebotsseite: „Der Mangel an verfügbaren Investments hat weiter zugenommen, und immer mehr Eigentümer halten ihre Immobilien langfristig, statt sie zu veräußern.“

Wie begehrt deutsche Immobilien sind, zeigt das Trendbarometer Immo­bilien-Investmentmarkt 2017: Insgesamt 135 Immobilieninvestoren haben ihre Einschätzung abgegeben; 96 Prozent beurteilen Deutschland als attraktiv oder sehr attraktiv (Vorjahr: 95 Prozent). Auch im europäischen Vergleich zu anderen Ländern bestätigt sich die Attraktivität, hier liegt der Anteil derer, die den deutschen Markt für „sehr attraktiv“ halten, sogar noch deutlich höher. „Dass die Preise in Deutschland weiter gestiegen sind und in einigen Teilbereichen sogar eine Überhitzung droht, hat keinen spür­baren Einfluss auf die generelle Anziehungskraft“, sagt Paul von Drygalski, Executive Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. Deutsch­land gelte im internationalen Vergleich mehr denn je als wirtschaftlich und politisch stabil, zudem profitiere die Immobilie nach wie vor vom Niedrig­zinsumfeld, an dem sich nach Meinung fast aller Befragten auch im Jahr 2017 nichts spürbar ändern werde.

Angebot: Weniger und kleinteiliger

So hoch die Nachfrage auch bleibt – aufgrund des knappen Angebots wird es 2017 wohl insgesamt weniger oder zumindest kleinteiligere Trans­aktionen geben, sodass das Gesamt­volumen insgesamt moderat sinken dürfte: Kleinere Deals werden von 59 Prozent der Befragten erwartet, ein sinkendes Gesamtvolumen von 61 Prozent. Neun von zehn Befragten sehen Projektentwickler als Gewinner der Marktsituation. Ebenfalls 90 Prozent rechnen damit, dass Investoren künftig vermehrt versuchen werden, sich über Forward Deals frühzeitig Objekte zu sichern. „Forward Fundings beziehungsweise Forward Deals sind derzeit sehr populär“, so Schulz-Wulkow. „Die Käufer sind bereit, aufgrund der Produktknappheit höhere Risiken in Kauf zu nehmen und auch in andere Länder auszu­weichen, die eine höhere Rendite bieten.“ Das bestätigen rund 80 Prozent der Befragten. Auch „nichttraditionelle“ Assetklassen wie beispielsweise Parkhäuser, Pflegeheime, Studentenwohnheime und Mikro-Apartments stehen zunehmend auf dem Einkaufszettel der Investoren (88 Prozent der Befragten).

Nachfrage: Comeback der Büroimmobilie

Allerdings gibt es je nach Nutzungsart und Lage deutliche Unterschiede. „Vor allem Büros und Wohnungen werden noch einmal teurer“, sagt von Drygalski. Für 1a- und 1b-Lagen erwarten die Befragten hier jeweils Preis­steigerungen. In der Peripherie differenzieren sich die Einschätzungen stärker aus, wobei hier ein Großteil Preisstabilität erwartet. Bei Logistik- und Hotelimmobilien wird nur in sehr guten Lagen mit steigenden Preisen gerechnet, abseits davon gehen die Befragten von einem gleich bleibenden Niveau aus. Im Segment Handelsimmobilien hingegen prognostizieren die Umfrageteilnehmer nicht nur abseits der Bestlagen, sondern überall eine Seitwärtsbewegung der Kaufpreise.

„Zugleich verschiebt sich der Investmentfokus vieler Anleger“, so von Drygalski. Während die Einzelhandelsimmobilie ähnlich gefragt bleibt wie im vergangenen Jahr – 42 Prozent sehen hier für 2017 einen starken Fokus, 2016 waren es noch 44 Prozent –, ist bei Wohnimmobilien ein deutlicher Rückgang zu spüren: von 65 auf 28 Prozent. Ein Grund dafür – neben einem sehr knappen Angebot – ist die politische Regulierung: Als deutlichsten Trend im Wohnsegment erwarten 94 Prozent der Befragten eine Verschärfung der Mietpreispolitik im Bestand.

Dafür erlebt die Büroimmobilie ein Comeback: Hier setzen 62 Prozent der Befragten ihren Schwerpunkt, im vergangenen Jahr waren es nur 49 Prozent. Dazu trägt auch eine zunehmende Flächeneffizienz durch moderne Bürokonzepte bei – mit 97 Prozent Zustimmung der Befragten kristallisiert sich diese Entwicklung als Trend für das begonnene Jahr heraus. Vor allem Berliner Büroimmobilien stehen auf der Wunschliste der Investoren. „Das liegt nicht nur an den attraktiven wirtschaftlichen und allgemeinen Rahmenbedingungen, sondern auch an der vitalen Start-up-Szene der Stadt“, sagt Schulz-Wulkow. Bei Einzelhandelsimmobilien liegt Berlin mittlerweile gleichauf mit Köln.

Geopolitische Risiken

Politische Risiken sehen die befragten Investoren mehrheitlich ohne Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt (65 Prozent). Etwa die Hälfte der Befragten hingegen geht von Auswirkungen durch den Brexit aus – positiv oder negativ. Im Gegensatz zum Vorjahr, als noch 83 Prozent der Befragten davon ausgingen, dass die Unterbringung von Flüchtlingen wesentliche Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft haben wird, rechnen gegenwärtig nur noch 41 Prozent damit. „Insgesamt werden wir mit einer höheren politischen Instabilität und volatilen Währungen und Rohstoffen leben müssen. Derzeit fallen etwa die beginnende US-Präsidentschaft von Donald Trump und die Neuwahlen in mehreren europäischen Staaten zusammen. In dieser Gemengelage entsteht unter Umständen erhebliches Potenzial sowohl für Verunsicherung an den Finanzmärkten als auch für direkte volkswirtschaftliche Effekte, die Immobilienanlagen in Deutschland betreffen. Ob Investments in Immobilien von der genannten Unsicherheit profitieren oder durch einen möglichen wirtschaftlichen Abschwung leiden, ist derzeit nicht absehbar“, so Schulz-Wulkow. Er rät dazu, entsprechende Negativszenarien durchzuspielen und die Ergebnisse ernst zu nehmen, gerade auch wenn sie unbequem seien.

Bilanzierungspflicht von Mietverträgen (IFRS 16) noch nicht auf der Agenda

Im Asset Management wird der regulatorische Rahmen eine größere Rolle spielen: Bei angemieteten Immobilien gibt es künftig eine Bilanzierungs­pflicht für Mietverträge. Sie gilt für Nutzer, die den internationalen Rech­nungslegungsvorschriften unterliegen. „Vor allem bei großen Portfolios fehlt es aber oft noch am Überblick, wie die notwendigen Informationen für die Umsetzung der IFRS-16-Richtlinie zusammen­getragen werden können“, sagt von Drygalski. Die Erkenntnis, dass Eigentümer hier digitale Doku­mentenmanagementsysteme brauchen, habe sich zwar durchgesetzt, „die Umsetzung ist aber noch nicht weit genug fortgeschritten“. Fast 90 Prozent der Befragten bestätigen zwar, dass ein professionelles Asset Management immer wichtiger wird, aber ebenfalls fast 90 Prozent gehen davon aus, dass die Bilanzierung von Mietverträgen bei vielen noch nicht auf der Agenda steht. „Es wäre denkbar, dass Unternehmen vermehrt selbst bauen oder kürzere Mietvertragslaufzeiten vereinbart werden“, ergänzt Schulz-Wulkow.

(Pressemitteilung EY vom 17.01.2017)