Das Gesamtinvestitionsvolumen (Gewerbe- und Wohnimmobilien) auf dem deutschen Immobilienmarkt betrug im Jahr 2019 89,5 Mrd. €. Das entspricht einem beachtlichen Wachstum von 14% im Vergleich zum Vorjahr, als ein Gesamtvolumen 78 Mrd. € verzeichnet wurde. Auch für 2020 erwarten 93% der Investoren ein attraktives bis sehr attraktives Marktumfeld. Allerdings ist der Anteil derer, die den deutschen Immobilienmarkt als uneingeschränkt sehr attraktiv einschätzen, im Vergleich zum Vorjahr von 41 auf 32% gesunken. 70% gehen davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen auf hohem Niveau einpendeln wird, nur 16% erwarten ein weiter steigendes Transaktionsvolumen. Das sind Ergebnisse der Studie „Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020“ von EY Real Estate, für die rund 250 Investoren befragt wurden, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind.
Der deutsche Immobilienmarkt präsentiert sich anhaltend robust. Trotz eines zunehmend schwierigen Fahrwassers – etwa aufgrund der schwächelnden Konjunktur, globalpolitischer Risiken und einer immer stärkeren Regulierung – bleiben Immobilieninvestments im Niedrigzinsumfeld die bevorzugte Wahl, so die Studie.
Zunehmende staatliche Regulierungen
Einen Beitrag zur Entschärfung des angespannten Wohnungsmarktes sehen fast alle Befragten (94%) in der Ausweisung von mehr Bauland. Hier seien allerdings die Kommunen in der Pflicht. Staatliche Eingriffe wie der in Berlin vorgesehene Mietendeckel führen laut der Analyse nicht zu einer Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Ganz im Gegenteil, Investoren könnten zunehmend das Interesse an Wohnimmobilien verlieren. Dadurch würden die Neubauzahlen sinken. Zudem würden Sanierungen und energetische Modernisierungen auf ein Minimum zurückgefahren. Der Wohnungsbestand wird an Qualität verlieren, prognostizieren die Studienautoren.
Bürosegment im Fokus – Wohnimmobilienmarkt am Scheideweg
Büroimmobilien genießen, wie bereits in den vergangenen Jahren, unangefochten das höchste Interesse der Investoren. So gaben 77% der Befragten an, dieses Segment in diesem Jahr stark bis mittelstark im Investmentfokus zu haben. Dies liege nicht zuletzt an der hohen Flächennachfrage im Bürosegment. Sollte sich der regulatorische Rahmen auf dem Wohnimmobilienmarkt weiter verengen, ist ein Ausweichen der Investoren in andere Segmente sehr wahrscheinlich, stellt die Studie fest. 60% der Befragten erwarten, dass auf die aktuelle Wohnflächenknappheit eine Büroflächenknappheit folgen wird. Dennoch habe sich die Attraktivität des Wohnsegments im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert – je 71% der Investoren gaben an, Wohnimmobilien stark oder mittelstark im Fokus zu haben. Die politische Einflussnahme werde allerdings zunehmend spürbar; entsprechend äußerten sich 83% der Befragten (2019: 70%).
Einzelhandelsimmobilien hingegen verlieren nach Aussage der Studie weiter an Attraktivität. Mehr als zwei Drittel der Investoren gaben an, das Einzelhandelssegment wenig oder überhaupt nicht berücksichtigen zu wollen, was einem Anstieg von 8% im Vergleich zum Vorjahr entspricht.
Immobilienbranche hat CO₂-Abgabe nicht im Fokus
Während die Regulierung des Wohnungsmarktes als eine immer größere Herausforderung angesehen wird, findet die in der Öffentlichkeit diskutierte CO₂-Abgabe in der Branche nach Einschätzung der Studienautoren bislang nicht hinreichend Beachtung. Weniger als die Hälfte der Studienteilnehmer identifizieren sie als potenzielle Gefahr für das Geschäftsmodell.
Der Gebäudesektor ist für rund ein Drittel des gesamten CO₂-Ausstoßes in Deutschland verantwortlich. Die Immobilienwirtschaft muss im Hinblick auf eine mögliche CO₂-Bepreisung dringend aufwachen und sich vorbereiten, stellen die Autoren der Studie fest. Ein ‚blindes Auge‘ zum jetzigen Zeitpunkt könnte sich rückblickend als fahrlässig herausstellen. Zudem rangiert nach Meinung der Befragten der Klimawandel bei den Megatrends, die die Immobilienbranche prägen werden, an letzter Stelle. Nur 63% der Befragten erkennen hier eine Relevanz. 91% gehen hingegen davon aus, dass der demografische Wandel den größten Einfluss auf die Immobilienbranche haben wird.
Spätzyklus motiviert zu aktiven Strategien
Die bevorzugten Strategien der Studienteilnehmer lassen darauf schließen, dass sie sich überwiegend im späten Marktzyklus bewegen. So verfolgen 93% der Befragten lediglich selektive Ankäufe, 77% fassen Verkäufe zur Gewinnmitnahme ins Auge. Hinzu treten laut der Analyse aktivere Investmentansätze. So sind vergleichsweise risikoreichere Manage-to-Core-Strategien derzeit beliebter als risikoaverse Super-Core-Strategien (79% gegenüber 41%). Projektentwicklungen in Eigenregie sind nach Aussage der Studienautoren ähnlich gefragt wie Engagements in Forward-Deals, also der Verkauf von Projektentwicklungen vor Abschluss der Baumaßnahmen (56% bzw. 54%). Weiterhin beobachten die Autoren der Studie derzeit Konsolidierungsaktivitäten bei börsennotierten Gesellschaften.
„War for Talents“ entscheidet sich auf Bürofläche
Neben den sich verändernden Rahmenbedingungen des Investmentmarktes sind Investoren aber auch mit einem fundamentalen Wandel des Nutzer-verhaltens konfrontiert und müssen entsprechend reagieren. Nahezu alle Befragten stimmen der Aussage zu, dass die Attraktivität der Arbeitsumgebung heute ein wesentlicher Bestandteil der Mitarbeitergewinnung und -bindung ist. 83% erwarten zudem, dass die flexible Anmietung von Arbeitsplätzen deutlich zunehmen wird. Nutzer erwarten heute von ihrer Mietfläche eine ähnliche Flexibilität und Qualität, wie sie sie von ihrem präferierten Streaming-Anbieter gewohnt sind, stellt die Studie fest. Nicht nur Start-ups, sondern vermehrt auch Corporates werden künftig Mieter von Co-Working-Flächen sein – davon geht mehr als die Hälfte der Befragten aus.
Das „EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt“ finden Sie hier zum Download.
(Pressemitteilung EY vom 15.01.2020)
