Trotz einer angespannten geopolitischen Lage zeigt sich der europäische Immobilienmarkt weiter stabil. Der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten sowie die günstigen Finanzierungsbedingungen sorgen weiterhin für eine hohe Nachfrage nach Immobilieninvestments. Vor diesem Hintergrund hatten Verkäufer auch im Jahr 2016 eine starke Verhandlungsposition inne und konnten häufig für sie günstige Kaufvertragsregelungen durchsetzen. Das ist das Ergebnis der „CMS European Real Estate Deal Point Study 2017“ zum europäischen Immobilientransaktionsmarkt.
Büroimmobilien stellen mit einem Anteil von rund 40% der Transaktionen auch weiterhin die wichtigste Anlageklasse auf dem europäischen Immobilienmarkt dar. Stark gestiegen ist der Anteil der Transaktionen mit Handelsimmobilien (Retail). Nachdem in dem Segment zwischen 2011 und 2014 ein Rückgang von 31% auf lediglich 13% zu verzeichnen war, hat sich der Anteil der Retail-Investments in 2016 nahezu verdoppelt und liegt nun bei 25%. Investoren setzten insbesondere auf Shoppingcenter, großflächige Fachmarktzentren und städtische Warenhäuser in High-Street-Lage.
Wie bereits im Jahr 2015 erreichten alternative Asset-Klassen, wie Hotels, Pflege- und Studentenwohnheime, einen hohen Marktanteil von 11%. Dieser Anteil stellt einen Rekordwert im Vergleichszeitraum dar und liegt deutlich über dem Anteil der Vorjahre (2013: 8%, 2014: 7%). Ein Grund für diese Entwicklung ist laut der Studienautoren der bestehende Nachfrageüberhang bei den klassischen Asset-Klassen. Daneben sehen Investoren hier offenbar auch höhere Renditeerwartungen und ein geringes Leerstandsrisiko.
Trend zu Einzelimmobilien-Transaktionen setzt sich fort
Generell setzt sich der Trend zu Einzelimmobilien-Transaktionen fort: Nachdem bereits in den Vorjahren ein Anstieg von 70% auf 78% erkennbar war, liegt der Wert im Jahr 2016 bereits bei 82%. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Core-Immobilien. Zudem waren aufgrund des zunehmend knappen Marktangebots bei Bestandsimmobilien auch Projektentwicklungen, z.B. als Forward Deals, für Investoren attraktiv.
Mehr nationale Käufer
Nationale Investoren konnten ihre Position am europäischen Immobilienmarkt im Jahr 2016 weiter ausbauen. Ihr Anteil lag europaweit bei insgesamt 66%. Während im Jahr 2014 noch mehr Investitionen durch ausländische Käufer (53%) als durch nationale Investoren (47%) getätigt wurden, hatte sich das Verhältnis in 2015 bereits umgekehrt. Hier lag der Anteil der nationalen Investoren schon bei 53%.
Verkäuferfreundliche Kaufvertragsregelungen werden häufig vereinbart
Auch in 2016 ist die starke Position der Verkäufer auf dem Immobilienmarkt deutlich zu erkennen. Dies lässt sich vor allem an den Regelungen zur Haftungsbeschränkung des Verkäufers ablesen: Im Jahr 2010 hatte der Anteil der Abschlüsse mit einer vertraglichen Maximalhaftung noch bei 25% gelegen, während er 2015 den Höchstwert von 65% erreichte. Im Jahr 2016 konnten Verkäufer bei 60% der geschlossenen Verträge ihren Wunsch nach einer vereinbarten Haftungshöchstgrenze bei Immobilienverträgen durchsetzen. Trotz des leichten Rückgangs bewegt sich dieser Anteil weiter auf vergleichsweise hohem Niveau. Noch stärker als im europäischen Vergleich war die Verhandlungsposition der Verkäufer auf dem deutschen Transaktionsmarkt, wo ein weiterer Anstieg auf knapp 80% festzustellen war.
Stabil geblieben ist auch der Anteil der Transaktionen mit verkäuferfreundlichen Regelungen, die eine Bagatellgrenze beziehungsweise eine Mindestfreigrenze für Gewährleistungs- und Garantieansprüche des Käufers umfassen (sog. De-minimis- und Basket-Klauseln). Der Anteil der Verträge, die solche Klauseln beinhalten, blieb mit 55% bzw. 45% nur minimal hinter den Rekordwerten aus dem Jahr 2015 zurück. Darüber hinaus stieg auch der Anteil der Transaktionen mit kurzen Verjährungsfristen von sechs bis 18 Monaten auf den höchsten Stand im Vergleichszeitraum (34%). Dies stellt laut der Studienautoren ein weiteres Indiz für einen verkäuferfreundlichen Immobilienmarkt dar.
Die vollständige Studie finden Sie hier zum Download.
(Pressemitteilung CMS Hasche Sigle vom 04.10.2017)
