Der Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland steht möglicherweise vor einer Trendwende. Dies zeigt eine Studie von EY Real Estate, welche die vier Segmente Private Equity und Private Debt (Darlehen im klassischen Sinne sowie Mezzanine-Kapital) sowie Public Equity (Aktien) und Public Debt (Anleihen) untersucht.
Das Ergebnis zeigt: Der Markt erwartet höhere Beleihungsausläufe durch den verstärkten Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente. Gleichzeitig nahmen auch 2015 die Renditeanforderungen weiter ab. Durchschnittlich wurden 9,5 Prozent für Mezzanine-Finanzierungen und 15,5 Prozent für Private-Equity-Finanzierungen gefordert. Für 2016 erwarten die Entscheider des Marktes hingegen eine Steigerung der Renditeanforderungen. Ein Großteil der mehr als 150 befragten Entscheidungsträger von Immobilienfinanzierern – darunter Banken, Fonds, Versicherungen, Pensionskassen und Family Offices – geht von einer moderate Zinswende im Jahr 2016 mit einer Steigerung um bis zu 50 Basispunkte aus. Zusätzlich wird damit gerechnet, dass die Zuwanderung durch Flüchtlinge einen positiven Akzelerator für den deutschen Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung darstellt. Unter den Nutzungsarten verfügen insbesondere Hotelfinanzierungen an A-Standorten über eine große Beliebtheit, doch ist die Standorttoleranz hier am geringsten. Die höchste Standorttoleranz haben Wohn- und Energieimmobilien.
Höhere Beleihungsausläufe
„Der Markt stellt sich auf höhere Beleihungsausläufe durch den verstärkten Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente ein“, sagt Professor Dr. Nico B. Rottke, Partner bei EY Real Estate und Initiator der Studie. Infolgedessen könnte sich das alternative Immobilienkapital allerdings verteuern. Dies gelte vor allem für Mezzanine-Finanzierungen: Rund 30 Prozent der Studienteilnehmer erwarten hier steigende Renditeanforderungen der Kapitalgeber. Gegenwärtig lägen sie im Schnitt bei 9,5 Prozent. Zum Vergleich: Bei Private Equity liegen die Renditeanforderungen aktuell bei 15,5 Prozent, bei immobilien¬bezogenen Anleihen beziehungsweise Aktien sehen die Studien¬teilnehmer Renditen von 8,0 beziehungsweise 4,5 Prozent. Die klassischen Senior/Junior Loans kommen der Studie zufolge auf eine mittlere Rendite von nur 2,3 Prozent.
Moderate Zinswende
„Der Markt erwartet generell einen Anstieg der Zinsen in diesem Jahr“, sagt Rottke. Bis zu 50 Basispunkte in den verbleibenden zehn Monaten des Jahres 2016 seien denkbar. „Das wäre so etwas wie eine moderate Zinswende. Viele alternative Kapitalgeber spielen in einem solchen Fall das Szenario möglicher Preissteigerungen ebenfalls durch.“ Dabei gelte: „Nicht nur Mezzanine- und Private-Equity-Finanzierungen werden an Verfügbarkeit zunehmen. Senior und Junior Loans werden nachziehen, zumindest in den am meisten etablierten Nutzungsklassen.“ Ein Beispiel sei das Wohnimmobiliensegment: „Hier ist die Zuwanderung gegen¬wärtig so etwas wie ein Beschleuniger für die Finanzierung.“ Implizit gelte dies auch für weitere Nutzungsarten. Rund 36 Prozent der Studienteilnehmer bestätigen das.
Nutzungsspezifische Unterschiede
Ob klassisches Kreditinstitut oder alternativer Finanzierer: Bei Wohnimmobilien zeigt sich derzeit eine beachtliche Standorttoleranz. „Die Kapitalgeber unterscheiden bei ihren Anforderungen im Wohnungssegment vergleichsweise wenig zwischen A-, B- und C-Standorten“, so Rottke. Bei Hotelfinanzierungen beispielsweise sehe dies anders aus. „Für Hotelimmobilien in A-Lage ist es deutlich einfacher, eine Finanzierung zu bekommen, als für B- und vor allem C-Lagen.“ In anderen Segmenten sei es gar generell schwierig. Beispiele seien Gesundheits- und Pflege- oder auch Industrieimmobilien. „Gerade Industrieimmobilien bieten aus Anlegersicht enorme Chancen, werden aber nur von jedem fünften befragten Kapitalgeber finanziert“, so Rottke. Man könne auf dem deutschen Immobilienmarkt insofern nur bedingt von einer großen Liquidität sprechen – ein weiterer Anhaltspunkt dafür, dass alternative Quellen ihre Berechtigung hätten.
Banken dominieren weiterhin
Die erwartete Verschiebung weg von der Bankenfinanzierung könnte im Übrigen nicht nur Private-Equity- und Mezzanine-Finanzierungen, sondern auch Anleihen beflügeln. „Der Anleihenmarkt wird professioneller“, so Rottke. Auch steige die Emissionskraft, allerdings nur im Profi- („Investment Grade“) oder im nicht gerateten Bereich. „Anleihen ohne Investment-Grade-Rating finden kaum einen Markt. Wobei überhaupt nur 60 Prozent der Anleihen geratet sind“, sagt Rottke. Insgesamt aber gelte: Dem Bedeutungsgewinn alternativer Finan-zierungsquellen zum Trotz werde der klassische Senior/Junior Loan mit Blick auf das verfügbare Marktvolumen auch weiterhin dominieren. „Mit rund 80 Milliarden Euro ist der Markt aktuell nahezu zehnmal so groß wie der Markt für Mezzanine- und Private-Equity-Finanzierungen zusammen“, sagt Rottke. Auch der Anleihenmarkt kommt nur etwa auf ein Zehntel.
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(Pressemitteilung EY vom 03.03.2016)
