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25.06.2019

Neugeschäft in der Immobilienfinanzierung folgt steigendem Bau- und Transaktionsvolumen

CFO Survey: Geschäfts- und Konjunkturaussichten für Deutschland im Sinkflug

Corporate Finance

Der Immobilienmarkt in Deutschland befindet sich in einer fast 10 Jahre andauernden Aufschwungphase. Die Bauinvestitionen und Transaktionsvolumina auf dem Bestandsimmobilienmarkt haben seit 2010 kontinuierlich zugenommen. Hierin schlagen sich auch die Preissteigerungen der letzten Jahre nieder. Da Immobilieninvestitionen zu einem großen Teil fremdfinanziert werden, spiegeln sich die gestiegenen Bauinvestitionen auch in der Kreditvergabe der Banken wider, so eine Untersuchung von vdpResearch, dem Analysehaus des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp).
Das Neubauvolumen am Wohnungsmarkt ist zwischen 2010 und 2018 um 112% gestiegen und damit wesentlich stärker als die Bauleistungen im Bestand und das Transaktionsvolumen. Da der Neubau in der Regel einen höheren Fremdmittelanteil erfordert, ist die Wohnimmobilienkreditvergabe mit ca. 70% in diesem Zeitraum etwas stärker gestiegen als das gesamte Bau- und Transaktionsvolumen (60%). Eine ähnliche Entwicklung zeigt sich laut der Autoren der Studie auf dem Gewerbeimmobilienmarkt. Hier zog die Kreditvergabe ebenfalls etwas stärker an als das Bau- und Transaktionsvolumen (64% im Vergleich zu 49%). In Summe wurden im Jahr 2016 Darlehen für den Bau und Erwerb von Gewerbeimmobilien in Höhe von rund 72 Mrd. Euro vergeben. Seitdem bewegt sich das Neugeschäftsvolumen in diesem Geschäftsfeld bei leichten Schwankungen auf diesem Niveau.
Entwicklung des Fremdfinanzierungseinsatzes weitgehend stabil
Der Anteil des mit Fremdkapital finanzierten Bau- und Transaktionsvolumens ist dabei weitgehend stabil geblieben. Innerhalb der vergangenen Dekade lag der durchschnittliche Fremdfinanzierungsanteil bei sämtlichen Immobilieninvestitionen und -transaktionen bei etwa 50%. Dabei ist laut der Studienautoren zu berücksichtigen, dass die Bedeutung der verschiedenen Segmente des Immobilienmarktes im Zeitablauf durchaus Veränderungen unterworfen ist und dass sie in unterschiedlichem Ausmaß fremdmittelintensiv sind. So spielen z.B. Investitionen in den Gebäudebestand im Verhältnis zum Neubau heute eine größere Rolle als vor 25 Jahren.
Hohe Nachfrage und günstige Finanzierungsbedingungen sorgen für steigende Kreditnachfrage
Die Langfristbetrachtung zeige, dass die Finanzierungsstrukturen im Durchschnitt stabil sind. Die hohe Nachfrage am Immobilienmarkt, das begrenzte Neubauvolumen sowie die anhaltend günstigen Finanzierungsbedingungen dürften vorerst für eine weiter steigende Kreditnachfrage und entsprechende Finanzierungsvolumina sorgen.
Langfristfinanzierung schafft Planungssicherheit
Für Banken wie Kreditnehmer sollte diese Entwicklung allerdings keine außergewöhnlichen Unsicherheiten bergen. Die in Deutschland etablierte Langfristfinanzierung zum Festzins verschafft Kreditnehmern Planungssicherheit und federt mögliche kurzfristige konjunkturelle Schwankungen ab. Banken steht mit dem Pfandbrief, der in diesem Jahr sein 250. Jubiläum feiert, ein langfristiges und fristenkongruentes Refinanzierungsinstrument zur Verfügung, von dem Banken laut der Untersuchtung auch Gebrauch machen. Dies zeige sich an der Entwicklung der Emittentenzahl, die von 63 im Jahr 2010 auf 82 im Jahr 2019 gestiegen ist.
Keine zyklischen Risiken für die Finanzstabilität
Kritische zyklische Risiken für die Finanzstabilität sind derzeit nicht zu erkennen, so das Fazit der Untersuchung. Die Empfehlung des Finanzstabilitätsausschusses an die BaFin, den antizyklischen Kapitalpuffer sehr kurzfristig mit Wirkung zum dritten Quartal 2020 zu aktivieren, können die Experten des vdp daher nicht nachvollziehen. Vielmehr steigere die Entscheidung die Unsicherheit der Wirtschaft noch weiter. In einer Phase einer schwächeren Konjunktur könnte der antizyklische Kapitalpuffer damit sogar prozyklisch wirken, so das Fazit des vdp.
(Pressemitteilung Verband deutscher Pfandbriefbanken vom 25.06.2019)


Redaktion

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