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12.01.2022

Real Estate Trendbarometer 2022: Deutscher Immobilienmarkt erholt sich von Corona

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 113,8 Mrd. € verzeichnete der deutsche Immobilienmarkt 2021 ein neues Rekordergebnis. Mit rund 20% hatte die Übernahme der Deutsche Wohnen durch die Vonovia einen erheblichen Anteil am Gesamtvolumen. Das um diesen Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen liegt mit 90,3 Mrd. € rund 14% über dem Vorjahresumsatz (2020: 78,9 Mrd. €) und erreicht damit das Vor-Corona-Niveau (2019: 89,5 Mrd. €). 62% der deutschen Investoren erwarten im Jahr 2022 eine Seitwärtsbewegung des Transaktionsvolumens auf hohem Niveau. Rund ein Drittel prognostiziert gar ein steigendes Transaktionsvolumen. Das sind Ergebnisse des diesjährigen „Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt“ von EY Real Estate, für das rund 220 Investoren befragt wurden, die am deutschen Immobilienmarkt aktiv sind.

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Die Stimmung ist optimistischer als im Vorjahr, als ein steigendes Volumen nur von einem Viertel der Befragten angenommen worden war. Laut der Studienautoren ist die Immobilienwirtschaft bislang besser durch die Krise gekommen, als es die meisten erwartet haben.

Für Entwarnung oder gar Sorglosigkeit gebe es allerdings keinen Anlass. Einige Effekte der Krise könnten auf Grund der hohen Latenz der Immobilienmärkte erst verzögert auftreten, etwa wenn Mietverträge auslaufen und Flächen nicht adäquat nachvermietet werden könnten. Mit der erstmals wieder nennenswerten Inflation, der neuen Bundesregierung und der sich rasant in Richtung Nachhaltigkeit verändernden Regulatorik erwarten die Autoren des Real Estate Trendbarometers zudem ein dynamischeres Marktumfeld.

Nachhaltigkeit: Die Zeit des Zauderns ist vorbei

Nach den im Jahr 2022 bestimmenden Faktoren befragt, prognostizierten knapp 90% der befragten Investoren, dass Einflüsse des Klimawandels als Ankaufskriterien berücksichtigt werden. Rund 80% beobachten Kaufpreisaufschläge für ESG-konforme Immobilien.

Nachdem der Druck der Finanzmärkte auf den Immobilienmarkt bereits spürbar gestiegen ist, schlägt mit der Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie nun zusätzlich die volle Wucht der Regulatorik durch, stellen die Autoren der Studie fest. Aus ureigenstem Interesse müsse die Immobilienwirtschaft die nachhaltige Transformation jetzt voll annehmen. Andernfalls drohe angesichts des immensen Anteils des Gebäudesektors an den Gesamtemissionen eine nicht zu unterschätzende Abqualifizierung unserer Assets.

Fast alle Investoren (98%) erkennen die Gefahr von Stranded Assets, also aufgrund von Nachhaltigkeitsaspekten unverkäuflichen, nicht refinanzierbaren Immobilien als Treiber wesentlicher Portfolioumschichtungen. Vor diesem Hintergrund wird der beliebte „Manage-to-Core“-Ansatz, also die gezielte Aufwertung von Objekten, nach Ansicht von 88% der Investoren künftig um Nachhaltigkeitsaspekte ergänzt zu einem „Manage-to-Green“. Problematisch ist aus Sicht von mehr als 90% der Investoren dabei, dass bisher belastbare Erfahrungen mit ESG-Strategien fehlen.

Erstmals wurde die Digitalisierung (92%), die von den Marktakteuren zuletzt als bedeutsamster Megatrend wahrgenommen wurde, vom Klimawandel (93%) überholt. Allerdings hängen beide Trends unauflöslich zusammen: So teilen 98% der Investoren die Ansicht, dass erst eine adäquate Datengrundlage nachhaltige Portfoliostrategien ermöglicht.

Nachhaltigkeit, Inflation und Corona-Auswirkungen beeinflussen Investmentverhalten

90% der Befragten halten Immobilien nach wie vor für einen probaten Inflationsschutz. Die zuletzt deutlich gestiegene Inflation wird laut 83% der Marktteilnehmer künftig wieder eine größere Rolle auch für die Immobilienmärkte spielen. Ein in der Folge dann steigendes Zinsniveau erwartet rund die Hälfte der befragten Investoren bereits im Jahr 2022.

Der Studie zufolge wird die Inflation kurzfristig als zusätzlicher Treiber des Immobilien-Investmentmarktes aufs Tableau treten. Weitere mögliche Implikationen dürften jedoch nicht außer Acht gelassen werden: Mittelfristig hänge die Wirkung davon ab, ob und wann die Geldpolitik reagiere. Langfristig müsst sich die Immobilien-Branche der Frage stellen, wie lange die Mietenentwicklung der Teuerung nachfolgen könne.

Hochstimmung am Wohnungsmarkt – Einzelhandelsimmobilien am Tropf

In guten Lagen erwarten die Investoren der Analyse  zufolge steigende, in peripheren Lagen gleichbleibende Preise am Wohnungsmarkt. Hier liegt auch der stärkste Investitionsfokus für 2022. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Logistikimmobilien. Etwas verhaltener wird der Büroimmobilienmarkt eingeschätzt: Hier werden in guten Lagen überwiegend gleichbleibende, in peripheren Lagen sinkende Preise erwartet. Büros gewinnen bei den geplanten Investitionen allerdings wieder etwas an Zuspruch. Ein differenziertes Bild zeigt der Hotelimmobilienmarkt. Während die Investoren die Ferienhotellerie vor einer mittelfristigen Erholung sehen, werde die Businesshotellerie diese wohl länger nicht erreichen. Bei Shopping-Centern erwartet eine deutliche Mehrheit der Investoren sinkende Preise in allen Lagen. Nicht betroffen ist der stationäre Lebensmitteleinzelhandel. Insbesondere in guten Lagen werden hier gleichbleibende oder gar steigende Preise erwartet. So rückt insbesondere die Pandemieresistenz als Anlagekriterium stärker in den Fokus insbesondere risikoaverser Investoren, wie 65% der Befragten angaben.

Am schmerzhaftesten sind die erwarteten Einschnitte für Teile des Einzelhandelsimmobiliensegments, erklären die Studienautoren. Während Wohn- und vor allem Logistiknutzungen stark profitierten, konnte das Bürosegment noch nicht auf allen Teilmärkten zu alter Stärke zurückfinden, und auch Hotelimmobilien kämpften noch um Erholung. Die Coronapandemie entfalte weiter katalysierende Wirkung. Die Neuordnung der Assetklassen setze sich fort.

Beleihungswerte und Marktentwicklung gehen auseinander

Im Finanzierungsumfeld erwarten 84% der Umfrageteilnehmer einen zunehmenden Spread zwischen Markt- und Beleihungswerten. Zudem wird von 85% der Investoren prognostiziert, dass Private-Debt-Fonds mehr Whole-Loans ausgeben. Aufgrund der von Banken erhobenen Verwahrentgelte erwarten 60% der Befragten, dass die Eigenkapitalquoten bei Immobilieninvestments steigen werden. Generell sind die Marktakteure optimistisch: 72% erwarten laut des EY Real Estate Trendbarometers eine Erholung des Neugeschäfts auf präpandemisches Niveau bei der Kreditvergabe noch in diesem Jahr.

Das EY Real Estate Trendbarometer 2022 finden Sie hier zum Download.


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