Rund drei Monate nach dem Brexit-Schock scheinen sich die Finanzmärkte mit der Kraft des Faktischen arrangiert zu haben. Die konjunkturellen Bremswirkungen sind wohl doch nicht so stark wie befürchtet und auf den Immobilienmärkten zieht das Transaktionsvolumen wieder an, so eine Studie von Jones Lang LaSalle.
Für eine endgültige Bewertung sei es aber noch zu früh, so Dr. Frank Pörschke von Jones Lang LaSalle. Noch sei zu wenig über den Fortgang der Verhandlungen zwischen der EU und Großbritannien bekannt. Deswegen bleiben Unsicherheiten und Nervosität bestehen. Neben dem Brexit tragen hierzu vor allem die anstehenden Wahlen in diesem Jahr in den USA, das Verfassungsreferendum in Italien und die Präsidentenwahl in Österreich bei. Und im nächsten Jahr gehen die Wähler in Frankreich und Deutschland an die Urnen. Zunehmende Politikverdrossenheit der Bevölkerung quer durch die EU mit einem Erstarken der Parteien am rechten Rand pendelt als Damoklesschwert über Konjunktur und Finanzmärkten.
Den Lenkern der Finanzwirtschaft in der Europäischen Zentralbank bleibe fast gar keine andere Wahl, als die Politik der Null-Zinsen fortzusetzen, um zumindest von dieser Seite für eine gewisse Stabilität und Sicherheit in den nächsten ein bis zwei Jahren zu sorgen. Aber von Bankenseite mehren sich auch die kritischen Stimmen, weil die zinslose Welt der EZB das Geschäftsmodell der Banken mittlerweile massiv beeinträchtige Banken erwirtschaften mit dem Geldverleih kaum noch Gewinne und müssen auf der anderen Seite für ihre eigenen Geldanlagen bei der EZB Strafzinsen zahlen.
Brexit, Wahlen, Bankenkrise – abseits dieser potentiellen Krisenherde werde allzu häufig vergessen, dass die konjunkturellen Fundamentaldaten eine wesentlich bessere und positivere Lage zum Ausdruck bringen, die sich in der Konsequenz auf den Immobilienmärkten in gut performenden Mietermärkten widerspiegele. Dies in Kombination mit den niedrigen Finanzierungskonditionen und den relativ unattraktiven Alternativanlagen gelte insbesondere für Deutschland und sei die Triebfeder für Investitionsüberlegungen in- und ausländischer Investoren in gewerbliche Immobilien.
Deutschlandweites Transaktionsvolumen zum Dreivierteljahr wieder mit mehr Dynamik
Die Monate Juli bis September haben wieder mehr Bewegung in den Investmentmarkt gebracht, die Abschlussfreudigkeit der Investoren hat sich deutlich erhöht (Q3: auf 14,7 Mrd. €). Ob das Anziehen des Transaktionsvolumens ein Resultat des Brexit ist, weil Investoren ihre Kapitalströme umleiten und mehr auf dem europäischen Kontinent investieren, bleibe reine Spekulation und werde sich so auch nicht abschließend beantworten lassen. Fakt sei aber, dass Deutschland auf der Investitionskarte der Investoren weiterhin weit oben stehe und immer noch attraktive Anlagemöglichkeiten für alle Arten von Investorentypen und alle Risikoprofile biete, so die Autoren der Studie.
In der Summe stehen für das Dreivierteljahr 2016 rund 32,7 Mrd. € in der Statistik für das deutschlandweite Transaktionsvolumen gewerblich genutzter Objekte. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies zwar immer noch einem Minus von 14%, aber mit dem starken dritten Quartal konnte der Rückstand zum Rekord-Vorjahr bereits deutlich verringert werden. Nach wie vor gilt, dass mehr Kapital investiert werden könnte, wenn ein adäquates Angebot in ausreichender Zahl vorhanden wäre. Die weitere Entwicklung der Transaktionsvolumina wird insbesondere auch durch das Angebot des Marktes und in diesem Kontext die geringe Entwicklungspipeline von neuen oder umfassend sanierten Objekten beeinflusst und gebremst. Dennoch sind bis zum Ende des Jahres noch zahlreiche, teilweise auch großvolumige Abschlüsse in Arbeit.
Die Studienautoren erwarten für das Gesamtjahr 2016 zwar keinen neuen Rekord beim Transaktionsvolumen, aber je nach Schnelligkeit beim Prozessabschluss kann ein Ergebnis von bis zu 50 Mrd. € erneut erreicht werden. Damit würde sich das Jahr 2016 auf Platz 3 in der historischen Betrachtung hinter 2007 und 2015 einreihen. Der Investmentzyklus befinde sich in einer späten Phase und es wird auch für Immobilieninvestoren immer herausfordernder, eine attraktive Verzinsung zu generieren. Und auch wenn sich die Kritik von Pensionskassen, Versicherungen oder Banken an der ultra-lockeren Geldpolitik der EZB mehren, sei mittelfristig kein echtes Krisenszenario abzusehen, welches speziell die Immobilienmärkte derart erfassen würde.
Große Transaktionen stark nachgefragt
Auch im dritten Quartal ist erkennbar, dass Investoren insbesondere die großen Transaktionen suchen. Allein 38 Objekte und Portfolios jenseits der 100 Mio. Euro wechselten zwischen Juli und September die Besitzer und damit acht Transaktionen mehr als im gesamten Halbjahr zuvor. Kumuliert über das gesamte Dreivierteljahr wurden rund 44% (14,4 Mrd. €) bezogen auf das deutschlandweite Transaktionsvolumen mit diesen Großabschlüssen umgesetzt. Sowohl Portfolios als auch Einzelobjekte haben, bezogen auf die Anzahl, jeweils zu gleichen Teilen zu diesem Ergebnis beigetragen. Vier der fünf größten Transaktionen des Jahres 2016 wurden im dritten Quartal abgeschlossen.
In Bezug auf die Assetklassen entfallen rund 40% (etwa 13,1 Mrd. €) auf Büroimmobilien, gefolgt vom Einzelhandel mit 25% (8,1 Mrd. €). Die verbleibenden Anteile verteilen sich auf Hotelimmobilien mit fast 9%, auf Lager-/Logistikimmobilien (knapp 10%) und gemischt genutzte Immobilien mit etwa 7%. Die restlichen rund 10% speisen sich in erster Linie durch Spezialimmobilien wie Pflege- und Seniorenheime. Auf der Suche nach attraktiven und lukrativen Alternativen, die eine höhere Rendite erwarten lassen, beobachten wir eine stetig steigende Nachfrage nach solchen Objekten abseits der etablierten Nutzungen. Das Vertrauen der Investoren in den deutschen Investmentmarkt sei über alle Assetklassen hinweg da und auch die ausländischen Investoren sehen Deutschland nach wie vor als Investitionsstandort .
Für die ersten neun Monate bleibe festzuhalten, dass ausländische Investoren ihre Aktivitäten in Deutschland stabil auf einem hohen Niveau gehalten haben, so die Studienautoren. Der Anteil bezogen auf das Transaktionsvolumen bewege sich bei rund 40%, bei den 20 größten Deals des Jahres sind ausländische Investoren sogar elfmal vertreten. In Bezug auf die Kapitalherkunft hat sich auch im letzten Quartal nichts geändert, im Gegenteil, die traditionell drei stärksten Kapitalquellenländer Großbritannien, USA und Frankreich dürften ihre Vormachtstellung sogar noch ausgebaut haben. Unabhängig von der Frage vieler Investoren, ob das aktuelle Preisniveau für gewerblich genutzte Immobilien noch für einen Einstieg geeignet erscheint, erkennen die Autoren der Studie weder von den in- noch den ausländischen Investoren ein Abflauen des Interesses an der Assetklasse Immobilie. Die überwiegende Zahl institutioneller Investoren plane, die Immobilienengagements kurz- und mittelfristig sogar noch weiter auszubauen. Speziell international agierende Fonds hätten erst begonnen, Kapital aus anderen Anlageklassen in Immobilien umzuschichten – angesichts einer Nominalverzinsung von um die 0% für Staatsanleihen und sogar negativen Renditen für Unternehmensanleihen werde diese Umallokation zugunsten der Immobilien noch anhalten.
Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt
Nachdem im Vorjahreszeitraum noch rund 55% des Transaktionsvolumens auf die Big 7 entfiel, sank dieser Anteil auf nunmehr ca. 51% (16,7 Mrd. €). Dies zeigt, dass Investoren ihren Aktionsradius insbesondere bei Einzelhandels-, Logistik- und Spezialimmobilien auf Standorte abseits der etablierten Märtke ausrichten. Bei Büroimmobilien ist es anders, von den in den Big 7 investierten 16,7 Mrd. € entfällt mit über 10,5 Mrd. € der Löwenanteil auf Büroimmobilien oder anders ausgedrückt: 80% des deutschlandweit in Büroimmobilien investierten Kapitals entfällt auf eine der Big 7.
Das Ranking der Big 7 führen zum Ende des dritten Quartals Berlin und München mit jeweils rund 3,4 Mrd. € an, gefolgt von Hamburg mit 3,2 Mrd. €. Gegenüber dem Vorjahr mussten aber alle drei Städte Federn lassen, das Minus reicht dabei von 33 % in Berlin bis 8 % in Hamburg. Auch in Frankfurt ist das Transaktionsvolumen insgesamt rückläufig. Hier wurden bislang 3,1 Mrd. € investiert und damit 26 % weniger als noch 2015. Ein außergewöhnlich starkes drittes Quartal mit einigen hochpreisigen Transaktionen hat in Köln dafür gesorgt, dass die Rheinmetropole als einzige der Big 7 ein positives Ergebnis gegenüber dem Vorjahr verbuchen konnte, ca. 1,3 Mrd. € sind gleichbeutend mit einem Plus von 27%.
Starker Rückgang der Renditen – die „3“ vor dem Komma etabliert sich
Vor 20 Jahren hätte man bei einer 3,X% Rendite für eine Büroimmobilie wahrscheinlich von einer Immobilien-Blase gesprochen. Andererseits hätte man sich im gleichen Atemzug auch über eine Nominalrendite von 0% bei einer deutschen Staatsanleihe gewundert und solch ein Angebot als unrealistisch in den Papierkorb geworfen. Aktuell sind das aber die Realitäten am deutschen Investmentmarkt und alle Marktakteure, Banken, Investoren und Anleger müssen sich auf das Faktum „3 ist die neue 5“ einstellen. „Deshalb kann man zwar argumentieren, deutsche Gewerbeimmobilien sind teuer geworden, aber teuer ist ausschließlich im Kontext zur historischen Entwicklung zu sehen. Unter den aktuellen Marktbedingungen und angesichts des anhaltend niedrigen Zinsumfeldes lassen sich aber selbst bei einer solch niedrigen Verzinsung immer noch attraktive Eigenkapitalrenditen erzielen“, kommentiert Scheunemann.
Nachdem bereits im zweiten Quartal die Spitzenrenditen für Büroimmobilien um 20 Basispunkte auf im Mittel über alle Big 7 auf 3,93% gesunken sind, hat die starke Investorennachfrage in den Monaten Juli bis September für einen nochmaligen und verstärkten Rückgang um weitere 22 Basispunkte auf 3,71 % gesorgt. Überdurchschnittlich stark sanken die Renditen in Stuttgart (um 65 Basispunkte) und in Berlin (um 40 Basispunkte). Damit liegen nur noch Düsseldorf und Frankfurt mit einer Anfangsrendite von 4,10% bzw. 4,15% über der 4%-Marke.
In der Grundsatzbetrachtung trifft diese Einschätzung auch auf die anderen Assetklassen zu, wenngleich nicht so ausgeprägt wie bei Büroimmobilien. Für innerstädtische Geschäftshäuser gaben die Renditen um 13 Basispunkte nach und erzielen nun 3,57 % im Schnitt über die Big 7. Für Shopping Center und Fachmarktzentren verharrten die Renditen auf niedrigen 4,10 % bzw. 5,10 %, während die Renditen für einzelne Fachmärkte leicht um 5 Basispunkte auf 5,45 % nachgaben. Nach der Verschnaufpause im vergangenen Quartal zeigten sich die Investoren auch für Lager-/Logistikimmobilien wieder extrem preisaggressiv. Im Mittel über die Big 7- Logistik-Regionen geht es stramm auf die 4 vor dem Komma zu, zum Ende des dritten Quartals werden 5,01 % um damit 26 Baisspunkte weniger als noch Ende Q2 erzielt.
Da sich die finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen auch im letzten Quartal nicht ändern dürften, erwarten die Studienautoren bis Ende des Jahres einen weiteren Rückgang der Büro-Renditen um 10 Basispunkte. Die Gesamtverzinsung aus Wertänderungs- und Mietrendite werde in diesem Jahr bei über 23% liegen und damit mehr als doppelt so hoch wie im Boomjahr 2007.
(Pressemitteilung Jones Lang LaSalle vom 03.10.2016)
